부자가 알려주는 부동산 투자에 대한 기본적인 개념

부동산투자라고 하면 막연하게 돈 많은 사람들이 하는 거라고 생각하기 쉬운데요. 실제로 우리나라 인구의 절반 이상이 아파트에 거주하고 있고, 내 집마련이라는 꿈을 가지고 살아가고 있죠. 하지만 막상 주변사람들을 살펴보면 평생 동안 자기 집을 마련해서 사는 경우는 많지 않아요. 부동산투자라는 말 많이 들어보셨죠? 최근 몇 년간 집값이 폭등하면서 많은 사람들이 부동산 시장에 관심을 가지게 되었고, 그로 인해 자연스럽게 부동산이라는 단어 자체가 우리에게 익숙하게 다가오게 되었습니다. 하지만 아직까지도 부동산 하면 돈 많은 사람들만의 전유물처럼 느껴지기도 합니다. 그렇다면 왜 이렇게 집값은 계속 오르는 걸까요? 그리고 어떻게 해야 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있을까요? 이번 시간에는 이 두 가지 궁금증을 해결해 보도록 하겠습니다.

부자가 알려주는 부동산 투자에 대한 기본적인 개념

아파트 값은 왜 계속 오를까요?

사실 최근 몇 년간 서울과 수도권 지역의 아파트값 상승률은 다른 나라에서는 찾아보기 힘들 만큼 높은 수준입니다. 특히나 정부 정책 등 외부요인에 의해 시장이 왜곡될 때마다 급격한 상승세를 보여왔죠. 그러나 이러한 현상은 비단 우리나라만의 문제는 아닙니다. 미국 뉴욕 맨해튼의 고급주택가격지수(HPI) 역시 지난 10년간 무려 6배 가까이 급등했고, 영국 런던의 주택가격 지수 또한 같은 기간 4배가량 올랐습니다. 세계 주요 도시의 공통점은 모두 대도시라는 점이고, 도심지역의 주거용 부동산 수요가 그만큼 많다는 의미겠죠. 결국 한정된 공간 안에서 살려는 사람은 많고, 공급은 제한되어 있으니 자연스럽게 가격이 올라갈 수밖에 없습니다.

어떻게 해야 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있을까요?

그렇다면 지금이라도 당장 대출을 받아서라도 사야 할까요? 아니면 그냥 포기해야 할까요? 결론부터 말씀드리면 무리한 대출을 통한 매수는 지양해야 합니다. 현재 시중은행의 신용대출 한도는 연봉 이내로 묶여있고, 담보대출비율(LTV) 규제 강화로 인해 최대 40%까지만 대출이 가능합니다. 게다가 금리인상 이슈마저 나오고 있어서 자칫 잘못하면 하우스푸어로 전락할 위험성이 높습니다. 따라서 현시점에서의 최선책은 실거주 목적의 1 주택 구입이며, 여유자금이 있다면 시세차익형 상품보다는 안정적인 현금흐름 창출이 가능한 배당주 위주의 포트폴리오 구성이 바람직합니다.

앞으로의 부동산 전망은 어떨까요?

많은 전문가들이 향후 2~3년 동안은 조정장이 올 것이라 예상하고 있지만, 저는 조금 다르게 보고 있습니다. 우선 경기침체 우려감 속에서도 여전히 풍부한 유동성 환경이 지속되고 있으며, 저금리 기조 하에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산시장으로 흘러들어오고 있습니다. 거기에 더해 그동안 누적되었던 입주물량 부담이 해소되면서 수급 불균형이 완화되었고, 분양가상한제 시행 이후 신축공급 감소 및 전세수요 증가로 인한 매매/전세 동반상승 흐름이 나타나고 있습니다. 즉, 단기조정 후 다시 우상향 추세로의 전환이 유력하다는 판단입니다.

집값이 너무 올라서 지금 사면 손해 아닌가요?

최근 2~3년 사이에 서울 및 수도권 지역의 아파트 값이 크게 오르면서 주변에서 '지금이라도 사야 하나'라고 묻는 지인들이 많았습니다. 물론 정답은 없습니다. 다만 저의 개인적인 의견으로는 실거주 목적이라면 조금 무리해서라도 사는 것이 맞다고 생각합니다. 왜냐하면 앞으로 주택가격이 하락하더라도 내가 살 집 한 채는 있어야 하기 때문입니다. 그리고 현재 정부에서는 다주택자 규제 정책을 펼치고 있어서 1 주택자가 아니면 세금폭탄을 맞을 확률이 높습니다. 따라서 자신이 무주택자라면 하루빨리 매수하시는 걸 추천드립니다.

아파트 말고 다른 곳에 투자해도 되나요?

제가 처음 부동산 공부를 시작했을 때 들었던 의문점 중 하나였습니다. 과연 아파트 말고 다른 곳에 투자해도 될까? 결론부터 말씀드리면 네 해도 됩니다. 단, 충분한 공부 후에 하셔야 합니다. 우선 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 공실위험이 있고, 환금성이 떨어집니다. 특히 상가는 잘못사면 평생 애물단지가 될 수 있으니 조심해야 합니다. 반면 토지는 시간이 지날수록 가치가 상승하므로 장기보유하면 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 그러나 토지 역시 아무거나 사면 안되고 용도지역, 지목, 도로조건 등 여러 가지 조건을 따져보고 신중하게 접근해야 합니다.

지금까지 부동산 투자에 대해 알아봤습니다. 이제 막 사회생활을 시작하신 분들이라면 앞으로 최소 5년 이상은 열심히 저축하면서 종잣돈을 모아야 하고, 이미 결혼을 하신 분들이라면 하루빨리 내 집마련을 위한 계획을 세우셔야 합니다. 물론 쉽지 않은 과정이지만, 미래를 위해 준비한다는 마음가짐으로 꾸준히 노력한다면 분명 좋은 결과가 있을 겁니다.